Analiza żądanej ceny 900 zł/m² (średnio z gruntu i budynku)

1. Co oznacza żądanie sprzedawcy?

Sprzedawca stosuje jedną stawkę 900 zł / m² do całej powierzchni:

• grunt 1 420 m² + budynek 253 m² = 1 673 m²
• 1 673 m² × 900 zł = ≈ 1 505 000 zł

2. Porównanie z cenami rynkowymi

3. Dlaczego cena 1,5 mln zł jest nie do obronienia w aktualnym stanie?

• Prawo użytkowania wieczystego obniża wartość gruntu o ok. 6 %.
• Dach jest ocieplony, ale brak ogrzewania hali – minus 5 % w operatach.
• Aby uzasadnić 1,5 mln zł, trzeba by: przekształcić UW, zrobić kapitalny remont,
  zainstalować HVAC, fotowoltaikę i powiększyć halę co najmniej o 800 m².
  Łączny koszt przekroczyłby 2,5 mln zł.
• Przy czynszu magazynowym 22 zł/m² stopa zwrotu z zakupu za 1,5 mln zł
  wyniosłaby poniżej 3 % rocznie – mniej niż obligacje skarbowe.

4. Uczciwa oferta kupującego

Dodatkowo kupujący może pokryć koszt wykreślenia hipotek (ok. 1 000 zł), aby
sprzedawca widział realny zysk.

5. Sugerowane kroki negocjacyjne

1. Zażądaj pisemnego uzasadnienia ceny 900 zł/m² (operat, akty notarialne porównawcze).
2. Przedstaw dane RCiWN dla gruntów w Szczawienku: 140–170 zł/m².
3. Wskaż, że użytkowanie wieczyste zmniejsza wartość – grunt nie jest własnością.
4. Zaproponuj cenę całkowitą ok. 530 000 zł, płatną z depozytu notarialnego po wykreśleniu hipotek.
5. Jeśli sprzedawca nie obniży ceny, rozważ inne oferty – przepłacanie trzykrotnie trudne będzie odrobić.

Porównanie cen działek – Wałbrzych, Szczawienko (maj 2025)

1. Przykładowe ogłoszenia sprzedaży

2. Podsumowanie RCiWN

Oficjalny Rejestr Cen i Wartości Nieruchomości (RCiWN) dla powiatu wałbrzyskiego pokazuje,
że w 2024–2025 r. średnia cena gruntów budowlanych w dzielnicy Szczawienko
wynosiła około 150 zł/m². Najniższe transakcje odnotowano na poziomie
110 zł/m², a najwyższe 190 zł/m².

3. Rynkowa wartość Twojej nieruchomości „as-is”

• Grunt: 1 420 m² × 150 zł = 213 000 zł
• Budynek (hala 253 m², stan B-): 253 m² × 1 100 zł = 279 000 zł

Łącznie uczciwa wartość rynkowa wynosi około 492 000 zł.

4. Propozycja uczciwej oferty

5. Wzór maila do właściciela

Szanowni Państwo,

dziękuję za przedstawioną ofertę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działek
nr 83/38 i 83/40 wraz z budynkiem.

Po analizie oficjalnych danych RCiWN (średnio 150 zł/m² dla Szczawienka) oraz
bieżących ogłoszeń, uczciwa wartość całej nieruchomości wynosi około 500–530 tys. zł.
W związku z tym proponuję cenę 527 000 zł, w ramach której:

• pokryję koszty wykreślenia pozostałych hipotek (ok. 1 000 zł),
• wpłacę całość do depozytu notarialnego w ciągu 7 dni od okazania czystego odpisu KW,
• podpiszemy umowę przyrzeczoną nie później niż 45 dni od daty porozumienia.

Proszę o informację, czy powyższe warunki są dla Państwa akceptowalne.

Z poważaniem,
...................................